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  • 樓市擠泡沫利金融避免中國式次貸危機(jī)簡析

  • 發(fā)稿日期:2011-8-11 http://china-zesir.com打印文章】【字號 】【關(guān)閉窗口
  • 【搜索關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)研究報(bào)告 投資策略 房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展前景 競爭調(diào)研 趨勢預(yù)測
  • 中研網(wǎng)訊:
  •     樓市新政給中國房地產(chǎn)市場帶來的震蕩不會只局限于“炒房客”。

        早在今年“兩會”期間,全國政協(xié)委員何新就在小組會發(fā)言時說,在京滬深廣等大城市不斷推高房價(jià)的人并不僅有房地產(chǎn)商,還有銀行。因?yàn)?,多?shù)炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿,從事囤房、炒房。他說,如果房價(jià)暴漲之后暴跌,最終被套牢的會是銀行。

        已被投資沖動吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

        中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,市場不應(yīng)低估了本輪樓市調(diào)控政策,“它的殺傷力比以往任何時候都強(qiáng)”。他認(rèn)為,這次新政基本上要把中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變到國計(jì)民生的角度上,轉(zhuǎn)移到民生和居住的角度上,這種本質(zhì)性變化,將會讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者“越套越牢”。

        還有分析人士稱,更重要的是,中國經(jīng)濟(jì)需要完成“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”的歷史重?fù)?dān),2010樓市調(diào)控應(yīng)該是管理層揮起的“第一刀”。

        銀行是房價(jià)暴漲的背后推手

        雖然近期各地并未出現(xiàn)房價(jià)暴跌現(xiàn)象,但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業(yè)內(nèi)人士稱,調(diào)控新政正在使市場產(chǎn)生較強(qiáng)“觀望氣氛”,除了手中房產(chǎn)較多的個別投機(jī)者選擇迅速套現(xiàn)外,多數(shù)有房者可能選擇觀望,等走勢明朗之后再說。同時,購房者“看一看再說”的心態(tài)也較為濃厚。

        北京通州鏈家地產(chǎn)一位分析人士稱,這次新政較為犀利,主要從控制需求入手,尤其對于非本地居民的購房審核限制,這對很多跨地區(qū)“炒房者”打擊力很強(qiáng)。

        中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚一直把這一輪房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)形容為“中國式次貸危機(jī)”。去年年底他就斷言,中國房地產(chǎn)市場會在今年一、二季度出現(xiàn)“顯著調(diào)整”。

        美國“次貸”危機(jī)爆發(fā),主要源于銀行機(jī)構(gòu)把房貸資產(chǎn)證券化,把大量不合格房貸產(chǎn)品層層打包做成金融產(chǎn)品賣給投資者。對于還沒有將資產(chǎn)證券化當(dāng)作銀行主流業(yè)務(wù)的中國樓市,其“泡沫”形成機(jī)制自然不同。

        有分析人士稱,美國爆發(fā)的“次貸危機(jī)”,其金融泡沫類似“晚期癌癥”,銀行系統(tǒng)把房貸資產(chǎn)充分證券化了,其資產(chǎn)毒垃圾已賣到全球資本市場,是“全身擴(kuò)散”型的系統(tǒng)危機(jī)。相比來說,在中國房貸資產(chǎn)還屬于銀行“優(yōu)良資產(chǎn)”,通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過,房價(jià)持續(xù)上漲甚至暴漲,誘導(dǎo)大量的“投機(jī)性貸款”進(jìn)入樓市,一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價(jià)上漲的預(yù)期上,這就已經(jīng)同美國“次貸”的擊鼓傳花游戲相似了。

        危險(xiǎn)的是,中國銀行系統(tǒng)恰恰因?yàn)槿鄙俜抠J證券化的金融工具,無法轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn),房貸金融衍生產(chǎn)品的“池子”本來就很小,房價(jià)暴漲后如果暴跌,其風(fēng)險(xiǎn)更會直接由放貸銀行承擔(dān)。

        向松祚認(rèn)為,中國樓市泡沫特征有幾個方面:2009年以來,我國各大中城市“地王”層出不窮;幾乎所有樓市開盤之日,排隊(duì)選號人潮洶涌,盛況超乎想象;各地樓市銷量與日俱增,連創(chuàng)新高;不少購房者采用貸款、典當(dāng)?shù)榷喾N信用方式購房。

        “當(dāng)房貸還不上時,會出現(xiàn)什么樣的狀況呢?這種信用方式購房,與美國次貸爆發(fā)之前是多么相似?!彼f。

        一系列數(shù)據(jù)可能檢測我國的房地產(chǎn)市場泡沫的嚴(yán)重性。比如,租售比。北京平均租售比高達(dá)1546,最高達(dá)到1700,上海租售比高達(dá)1500,深圳租售比高達(dá)1480。全國主要省會城市平均租售比超過1300。租售比是衡量樓市投資收益之指標(biāo)。1500的租售比,意味著假若依靠出租賺錢,平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息不算);房價(jià)漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍,上海超過7倍,深圳超過6倍。

        更重要的是投資或投機(jī)比例。全國主要城市購房人群,以投資或投機(jī)為目的者,比例達(dá)到46%。北京、上海、深圳等一線城市,投資比例遠(yuǎn)超50%。投資或投機(jī)氛圍已經(jīng)籠罩中國樓市。

        “兩會”期間有關(guān)物業(yè)稅爭論很多,全國政協(xié)委員何新對此持反對意見。在他看來,此舉只會抬升房價(jià),而不會壓抑房價(jià)。因?yàn)槔鄯e的物業(yè)稅將加入轉(zhuǎn)讓的二手房價(jià),成為刺激二手房價(jià)上升的因素,又會傳導(dǎo)到一手房市的房價(jià),促其繼續(xù)上漲。對于要購買居住房的眾多升斗小民,加征物業(yè)稅則會直接加大其購房資金壓力。

        何新認(rèn)為,房價(jià)暴漲的核心關(guān)節(jié)是銀行。他表示,如果國家真想使房價(jià)下跌,就要管住銀行資金,抑制其進(jìn)入房市。其中,對炒房者利用他人身份證,填報(bào)假收入證明套取銀行按揭貸款,從而借助銀行資金為杠桿,大量囤房、炒房,這種行為更應(yīng)嚴(yán)查。

        他說:“這也是當(dāng)前各地閑置空房甚多,然而房價(jià)升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作,主要是通過房產(chǎn)銷售公司與房貸銀行聯(lián)手進(jìn)行。只有采取措施使囤房炒房者數(shù)量減少,使來自銀行的炒房資金鏈中斷,房價(jià)才可真正下跌?!?

        破解樓市“股市化”

        在此次新政實(shí)施之后,有業(yè)內(nèi)資深人士比喻,這是管理層力避把中國房地產(chǎn)市場“股市化”的強(qiáng)力手段。

        分析人士稱,在擁有多套住房的投資者手中,房產(chǎn)完全喪失居住屬性,只剩下投資屬性。投機(jī)者所占比例過高的區(qū)域,房屋就如同一支股票,一旦投機(jī)者做莊炒作這只股票,暴漲、暴跌就只是時間和幅度問題。

        隨著戶籍制度松動,交通條件改善,百姓購買力提高,全國的房地產(chǎn)市場正在逐漸一體化。只要有價(jià)格洼地,就一定有炒房團(tuán)前去投機(jī)。

        何新委員在其政策建議中提示必須關(guān)注兩類投機(jī)資金拉高房價(jià):一是國際資金,二是銀行的大量閑置資金。

        他對樓市泡沫可能拖累銀行產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心,其實(shí)早在2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整時,就引起一些地方銀行的警覺。在深圳,當(dāng)時出現(xiàn)過“斷供”現(xiàn)象,讓當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)非常緊張。為了避免“中國式次貸危機(jī)”蔓延,一些房貸業(yè)務(wù)占比重較多的銀行開始全面審查房貸資格。據(jù)稱,當(dāng)時對第二、三套房就開始實(shí)行“有條件支持”,比如提高首付比例從30%到50%不等。不過,2009年樓市復(fù)蘇后,各地銀行貸款審查放松,“零首付”、“一成首付”又死灰復(fù)燃。

        據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,某些中介公司給熟悉的投資客提供低首付,這樣能用更少的本金購買更多的房產(chǎn),從而實(shí)現(xiàn)“以小博大”。對此,銀行貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管非常困難。很多時候,銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力,而作為相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房貸款,本身就很有吸引力。再加上房價(jià)上漲,銀行從自身利益出發(fā),本來就有吹大樓市泡沫的沖動。

        央行剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點(diǎn)。除了全國數(shù)據(jù),在上海,4月14日央行上??偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示,一季度上海人民幣個人住房貸款增加338.1億元,同比多增311.3億元。分析人士稱,這充分說明一季度房價(jià)高漲背后,信貸資金推動因素明顯。

        事實(shí)上,正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監(jiān)管層的警惕。銀監(jiān)會主席劉明康最近強(qiáng)調(diào),嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房,并表示各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。

        5月6日,深圳樓市新政正式面世。當(dāng)?shù)卣雠_政策要求,嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策,限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房;商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機(jī)構(gòu)及個人購房,嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

        當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)有關(guān)人士稱,深圳二套房貸已經(jīng)大幅度提高首付和利率,大量炒房客早就離場了,三套房停貸進(jìn)一步關(guān)緊炒房資金的“水龍頭”。

        北京華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為,這次房地產(chǎn)政策主要是奔著打擊投機(jī)型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的?!坝绣X人在炒房,沒錢的借錢也在炒房,如果這種局面持續(xù)下去,就有可能把中國經(jīng)濟(jì)拉向崩潰的邊緣?!?

        易憲容則強(qiáng)調(diào),對于遏制投機(jī)性需求新政已表現(xiàn)出很大決心,但仍需要嚴(yán)格的執(zhí)行。這里關(guān)鍵是,銀行要認(rèn)定購房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一,要對購買第一套住房者貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審查,讓一些信貸不合格者不要進(jìn)入信貸市場,同時對購買第一套住房者嚴(yán)格禁止利用其投資。其二,新政應(yīng)貫徹到各地,不能只局限在幾個大城市,防止在一線城市投機(jī)炒作的資金流向二三線城市,重新把這些城市的房價(jià)炒高。

        新政帶給銀行的陣痛不是壞事

        嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策會否影響中國經(jīng)濟(jì)的增長?銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾認(rèn)為,目前中國政府對外堅(jiān)持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定,對內(nèi)在當(dāng)前通脹預(yù)期不斷增大的形勢下,央行絕對不會降低利率,更重要的是政府調(diào)控采取了最有效果的政策,直接嚴(yán)格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場。減少銀行資金對投機(jī)性行為的支持,就等于投機(jī)收益的去杠桿化,對于遏制投機(jī)行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn),也就降低了經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

        另外,世界各國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)暴發(fā)的過程,一般都是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲三年左右,政府政策開始調(diào)控,最后刺破泡沫引爆危機(jī),日本、美國大都如此。而中國這次是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲一年以后政策開始調(diào)控。換句話說,房地產(chǎn)的泡沫并沒有被累積到一觸即潰的程度。

        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,房價(jià)回落確實(shí)會給銀行帶來信貸質(zhì)量下降的隱憂,樓市新政尤其是房貸的收緊,在短期內(nèi)會給市場帶來負(fù)面影響,但是中長期來看,有助于調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu),提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

        交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)首付比例相對較高,一般在20%-30%,而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國際相比,從首付比例的角度來講,銀行個人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。

        目前,各大銀行針對房地產(chǎn)貸款的壓力測試工作正在展開。交通銀行表示,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控,如果房價(jià)下降30%,該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點(diǎn),個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點(diǎn)。建行、農(nóng)行的消息也稱,20~30%的房價(jià)調(diào)整并不會影響其房貸整體質(zhì)量。

        民生行長洪琦則在最近的媒體見面會上給出了更為樂觀的答案,稱即使房價(jià)下降四成,仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

        長期看,房地產(chǎn)新政的“陣痛”給銀行業(yè)帶來的并非完全是壞事。分析人士指出,房地產(chǎn)新政不僅有助于擠出房地產(chǎn)泡沫,防范房地產(chǎn)貸款的未來風(fēng)險(xiǎn),同時對于銀行的信貸結(jié)構(gòu)或許也是一個有益的調(diào)整。

        東興證券銀行業(yè)分析師王保倫認(rèn)為,嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控新措施,對銀行造成壓力來自三方面:一是房屋需求減少,二季度及以后月份富裕資金投向何處,而其他行業(yè)的資金收益又低于房產(chǎn)貸款,對銀行未來的利息收入形成新的壓力;二是需求減少和資金收緊后開發(fā)商資金回籠放緩,某種程度對銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成壓力;三是新措施將使房價(jià)下跌,抵押物貶值造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

        這也許正是銀行業(yè)展開信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)會。在長三角、珠三角等沿海地區(qū),中小企業(yè)的資金需求量仍然巨大,給這些企業(yè)放貸一直以來就是大型商業(yè)銀行的弱項(xiàng),這次調(diào)整房貸反而是個機(jī)會。另外,中國制造業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級全面再造,對那些技術(shù)密集型企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè),銀行信貸更應(yīng)該大力支持,畢竟只有企業(yè)活力恢復(fù),經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力才能真正加強(qiáng)。

        安信證券的最新報(bào)告稱,在新政影響下,未來兩三年里中國房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷溫和的調(diào)整,表現(xiàn)為“房價(jià)的盤整或者緩慢下跌,交易量以低于歷史平均水平的速度增長”。

        他們不認(rèn)為短期內(nèi)樓市會以急跌的方式進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)楸M管信貸的收縮和貿(mào)易順差的下降已經(jīng)出現(xiàn),通貨膨脹壓力也在逐步增大,但是流動性出現(xiàn)迅速收緊的可能性并不是太大,購房需求也不太可能出現(xiàn)急劇的萎縮。另外,地產(chǎn)新政對經(jīng)濟(jì)GDP增速影響有限,大約在1~2個百分點(diǎn)。

        左曉蕾說,新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量,以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹,降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸,恢復(fù)經(jīng)濟(jì)整體的平穩(wěn)增長態(tài)勢。

        樓市新政給中國房地產(chǎn)市場帶來的震蕩不會只局限于“炒房客”。

        早在今年“兩會”期間,全國政協(xié)委員何新就在小組會發(fā)言時說,在京滬深廣等大城市不斷推高房價(jià)的人并不僅有房地產(chǎn)商,還有銀行。因?yàn)?,多?shù)炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿,從事囤房、炒房。他說,如果房價(jià)暴漲之后暴跌,最終被套牢的會是銀行。

        已被投資沖動吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

        中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,市場不應(yīng)低估了本輪樓市調(diào)控政策,“它的殺傷力比以往任何時候都強(qiáng)”。他認(rèn)為,這次新政基本上要把中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變到國計(jì)民生的角度上,轉(zhuǎn)移到民生和居住的角度上,這種本質(zhì)性變化,將會讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者“越套越牢”。

        還有分析人士稱,更重要的是,中國經(jīng)濟(jì)需要完成“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”的歷史重?fù)?dān),2010樓市調(diào)控應(yīng)該是管理層揮起的“第一刀”。

        銀行是房價(jià)暴漲的背后推手

        雖然近期各地并未出現(xiàn)房價(jià)暴跌現(xiàn)象,但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業(yè)內(nèi)人士稱,調(diào)控新政正在使市場產(chǎn)生較強(qiáng)“觀望氣氛”,除了手中房產(chǎn)較多的個別投機(jī)者選擇迅速套現(xiàn)外,多數(shù)有房者可能選擇觀望,等走勢明朗之后再說。同時,購房者“看一看再說”的心態(tài)也較為濃厚。

        北京通州鏈家地產(chǎn)一位分析人士稱,這次新政較為犀利,主要從控制需求入手,尤其對于非本地居民的購房審核限制,這對很多跨地區(qū)“炒房者”打擊力很強(qiáng)。

        中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚一直把這一輪房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)形容為“中國式次貸危機(jī)”。去年年底他就斷言,中國房地產(chǎn)市場會在今年一、二季度出現(xiàn)“顯著調(diào)整”。

        美國“次貸”危機(jī)爆發(fā),主要源于銀行機(jī)構(gòu)把房貸資產(chǎn)證券化,把大量不合格房貸產(chǎn)品層層打包做成金融產(chǎn)品賣給投資者。對于還沒有將資產(chǎn)證券化當(dāng)作銀行主流業(yè)務(wù)的中國樓市,其“泡沫”形成機(jī)制自然不同。

        有分析人士稱,美國爆發(fā)的“次貸危機(jī)”,其金融泡沫類似“晚期癌癥”,銀行系統(tǒng)把房貸資產(chǎn)充分證券化了,其資產(chǎn)毒垃圾已賣到全球資本市場,是“全身擴(kuò)散”型的系統(tǒng)危機(jī)。相比來說,在中國房貸資產(chǎn)還屬于銀行“優(yōu)良資產(chǎn)”,通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過,房價(jià)持續(xù)上漲甚至暴漲,誘導(dǎo)大量的“投機(jī)性貸款”進(jìn)入樓市,一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價(jià)上漲的預(yù)期上,這就已經(jīng)同美國“次貸”的擊鼓傳花游戲相似了。

        危險(xiǎn)的是,中國銀行系統(tǒng)恰恰因?yàn)槿鄙俜抠J證券化的金融工具,無法轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn),房貸金融衍生產(chǎn)品的“池子”本來就很小,房價(jià)暴漲后如果暴跌,其風(fēng)險(xiǎn)更會直接由放貸銀行承擔(dān)。

        向松祚認(rèn)為,中國樓市泡沫特征有幾個方面:2009年以來,我國各大中城市“地王”層出不窮;幾乎所有樓市開盤之日,排隊(duì)選號人潮洶涌,盛況超乎想象;各地樓市銷量與日俱增,連創(chuàng)新高;不少購房者采用貸款、典當(dāng)?shù)榷喾N信用方式購房。

        “當(dāng)房貸還不上時,會出現(xiàn)什么樣的狀況呢?這種信用方式購房,與美國次貸爆發(fā)之前是多么相似。”他說。

        一系列數(shù)據(jù)可能檢測我國的房地產(chǎn)市場泡沫的嚴(yán)重性。比如,租售比。北京平均租售比高達(dá)1546,最高達(dá)到1700,上海租售比高達(dá)1500,深圳租售比高達(dá)1480。全國主要省會城市平均租售比超過1300。租售比是衡量樓市投資收益之指標(biāo)。1500的租售比,意味著假若依靠出租賺錢,平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息不算);房價(jià)漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍,上海超過7倍,深圳超過6倍。

        更重要的是投資或投機(jī)比例。全國主要城市購房人群,以投資或投機(jī)為目的者,比例達(dá)到46%。北京、上海、深圳等一線城市,投資比例遠(yuǎn)超50%。投資或投機(jī)氛圍已經(jīng)籠罩中國樓市。

        “兩會”期間有關(guān)物業(yè)稅爭論很多,全國政協(xié)委員何新對此持反對意見。在他看來,此舉只會抬升房價(jià),而不會壓抑房價(jià)。因?yàn)槔鄯e的物業(yè)稅將加入轉(zhuǎn)讓的二手房價(jià),成為刺激二手房價(jià)上升的因素,又會傳導(dǎo)到一手房市的房價(jià),促其繼續(xù)上漲。對于要購買居住房的眾多升斗小民,加征物業(yè)稅則會直接加大其購房資金壓力。

        何新認(rèn)為,房價(jià)暴漲的核心關(guān)節(jié)是銀行。他表示,如果國家真想使房價(jià)下跌,就要管住銀行資金,抑制其進(jìn)入房市。其中,對炒房者利用他人身份證,填報(bào)假收入證明套取銀行按揭貸款,從而借助銀行資金為杠桿,大量囤房、炒房,這種行為更應(yīng)嚴(yán)查。

        他說:“這也是當(dāng)前各地閑置空房甚多,然而房價(jià)升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作,主要是通過房產(chǎn)銷售公司與房貸銀行聯(lián)手進(jìn)行。只有采取措施使囤房炒房者數(shù)量減少,使來自銀行的炒房資金鏈中斷,房價(jià)才可真正下跌?!?

        破解樓市“股市化”

        在此次新政實(shí)施之后,有業(yè)內(nèi)資深人士比喻,這是管理層力避把中國房地產(chǎn)市場“股市化”的強(qiáng)力手段。

        分析人士稱,在擁有多套住房的投資者手中,房產(chǎn)完全喪失居住屬性,只剩下投資屬性。投機(jī)者所占比例過高的區(qū)域,房屋就如同一支股票,一旦投機(jī)者做莊炒作這只股票,暴漲、暴跌就只是時間和幅度問題。

        隨著戶籍制度松動,交通條件改善,百姓購買力提高,全國的房地產(chǎn)市場正在逐漸一體化。只要有價(jià)格洼地,就一定有炒房團(tuán)前去投機(jī)。

        何新委員在其政策建議中提示必須關(guān)注兩類投機(jī)資金拉高房價(jià):一是國際資金,二是銀行的大量閑置資金。

        他對樓市泡沫可能拖累銀行產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心,其實(shí)早在2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整時,就引起一些地方銀行的警覺。在深圳,當(dāng)時出現(xiàn)過“斷供”現(xiàn)象,讓當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)非常緊張。為了避免“中國式次貸危機(jī)”蔓延,一些房貸業(yè)務(wù)占比重較多的銀行開始全面審查房貸資格。據(jù)稱,當(dāng)時對第二、三套房就開始實(shí)行“有條件支持”,比如提高首付比例從30%到50%不等。不過,2009年樓市復(fù)蘇后,各地銀行貸款審查放松,“零首付”、“一成首付”又死灰復(fù)燃。

        據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,某些中介公司給熟悉的投資客提供低首付,這樣能用更少的本金購買更多的房產(chǎn),從而實(shí)現(xiàn)“以小博大”。對此,銀行貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管非常困難。很多時候,銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力,而作為相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房貸款,本身就很有吸引力。再加上房價(jià)上漲,銀行從自身利益出發(fā),本來就有吹大樓市泡沫的沖動。

        央行剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點(diǎn)。除了全國數(shù)據(jù),在上海,4月14日央行上??偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示,一季度上海人民幣個人住房貸款增加338.1億元,同比多增311.3億元。分析人士稱,這充分說明一季度房價(jià)高漲背后,信貸資金推動因素明顯。

        事實(shí)上,正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監(jiān)管層的警惕。銀監(jiān)會主席劉明康最近強(qiáng)調(diào),嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房,并表示各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。

        5月6日,深圳樓市新政正式面世。當(dāng)?shù)卣雠_政策要求,嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策,限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房;商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機(jī)構(gòu)及個人購房,嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

        當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)有關(guān)人士稱,深圳二套房貸已經(jīng)大幅度提高首付和利率,大量炒房客早就離場了,三套房停貸進(jìn)一步關(guān)緊炒房資金的“水龍頭”。

        北京華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為,這次房地產(chǎn)政策主要是奔著打擊投機(jī)型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的。“有錢人在炒房,沒錢的借錢也在炒房,如果這種局面持續(xù)下去,就有可能把中國經(jīng)濟(jì)拉向崩潰的邊緣。”

        易憲容則強(qiáng)調(diào),對于遏制投機(jī)性需求新政已表現(xiàn)出很大決心,但仍需要嚴(yán)格的執(zhí)行。這里關(guān)鍵是,銀行要認(rèn)定購房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一,要對購買第一套住房者貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審查,讓一些信貸不合格者不要進(jìn)入信貸市場,同時對購買第一套住房者嚴(yán)格禁止利用其投資。其二,新政應(yīng)貫徹到各地,不能只局限在幾個大城市,防止在一線城市投機(jī)炒作的資金流向二三線城市,重新把這些城市的房價(jià)炒高。

        新政帶給銀行的陣痛不是壞事

        嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策會否影響中國經(jīng)濟(jì)的增長?銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾認(rèn)為,目前中國政府對外堅(jiān)持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定,對內(nèi)在當(dāng)前通脹預(yù)期不斷增大的形勢下,央行絕對不會降低利率,更重要的是政府調(diào)控采取了最有效果的政策,直接嚴(yán)格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場。減少銀行資金對投機(jī)性行為的支持,就等于投機(jī)收益的去杠桿化,對于遏制投機(jī)行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn),也就降低了經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

        另外,世界各國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)暴發(fā)的過程,一般都是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲三年左右,政府政策開始調(diào)控,最后刺破泡沫引爆危機(jī),日本、美國大都如此。而中國這次是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲一年以后政策開始調(diào)控。換句話說,房地產(chǎn)的泡沫并沒有被累積到一觸即潰的程度。

        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,房價(jià)回落確實(shí)會給銀行帶來信貸質(zhì)量下降的隱憂,樓市新政尤其是房貸的收緊,在短期內(nèi)會給市場帶來負(fù)面影響,但是中長期來看,有助于調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu),提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

        交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)首付比例相對較高,一般在20%-30%,而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國際相比,從首付比例的角度來講,銀行個人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。

        目前,各大銀行針對房地產(chǎn)貸款的壓力測試工作正在展開。交通銀行表示,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控,如果房價(jià)下降30%,該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點(diǎn),個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點(diǎn)。建行、農(nóng)行的消息也稱,20~30%的房價(jià)調(diào)整并不會影響其房貸整體質(zhì)量。

        民生行長洪琦則在最近的媒體見面會上給出了更為樂觀的答案,稱即使房價(jià)下降四成,仍不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

        長期看,房地產(chǎn)新政的“陣痛”給銀行業(yè)帶來的并非完全是壞事。分析人士指出,房地產(chǎn)新政不僅有助于擠出房地產(chǎn)泡沫,防范房地產(chǎn)貸款的未來風(fēng)險(xiǎn),同時對于銀行的信貸結(jié)構(gòu)或許也是一個有益的調(diào)整。

        東興證券銀行業(yè)分析師王保倫認(rèn)為,嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控新措施,對銀行造成壓力來自三方面:一是房屋需求減少,二季度及以后月份富裕資金投向何處,而其他行業(yè)的資金收益又低于房產(chǎn)貸款,對銀行未來的利息收入形成新的壓力;二是需求減少和資金收緊后開發(fā)商資金回籠放緩,某種程度對銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成壓力;三是新措施將使房價(jià)下跌,抵押物貶值造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

        這也許正是銀行業(yè)展開信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)會。在長三角、珠三角等沿海地區(qū),中小企業(yè)的資金需求量仍然巨大,給這些企業(yè)放貸一直以來就是大型商業(yè)銀行的弱項(xiàng),這次調(diào)整房貸反而是個機(jī)會。另外,中國制造業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級全面再造,對那些技術(shù)密集型企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè),銀行信貸更應(yīng)該大力支持,畢竟只有企業(yè)活力恢復(fù),經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力才能真正加強(qiáng)。

        安信證券的最新報(bào)告稱,在新政影響下,未來兩三年里中國房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷溫和的調(diào)整,表現(xiàn)為“房價(jià)的盤整或者緩慢下跌,交易量以低于歷史平均水平的速度增長”。

        他們不認(rèn)為短期內(nèi)樓市會以急跌的方式進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)楸M管信貸的收縮和貿(mào)易順差的下降已經(jīng)出現(xiàn),通貨膨脹壓力也在逐步增大,但是流動性出現(xiàn)迅速收緊的可能性并不是太大,購房需求也不太可能出現(xiàn)急劇的萎縮。另外,地產(chǎn)新政對經(jīng)濟(jì)GDP增速影響有限,大約在1~2個百分點(diǎn)。

        左曉蕾說,新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量,以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹,降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸,恢復(fù)經(jīng)濟(jì)整體的平穩(wěn)增長態(tài)勢。

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